Le vrai trésor de McDonald’s ? Un portefeuille immo XXL qui vaut bien plus que ses frites 🍟

8 mins - (Analyse Marketing) 🍔 McDonald’s n’est pas devenu un empire grave aux hamburgers (mais grâce à l’immobilier)

juin 19, 2025

Salut toi ! Content de te retrouver aujourd’hui.

Que tu sois là depuis le début ou que tu viennes d’arriver, merci de nous soutenir. ☄️

→ Si tu as raté la dernière édition, on a parlé du BFF Marketing : Pourquoi les marques te parlent comme ta pote pour mieux vendre ?

Aujourd’hui

→ (Analyse Marketing du mois) McDonald’s n’est pas devenu un empire grave aux hamburgers (mais grâce à l immobilier) 🍔

Avant de commencer…

→ Tu passes des heures à prospecter, mais quand il faut closer, plus personne ne répond.

C’est (souvent) parce que tu n’as pas capté les bons signaux au bon moment.

Alors, le 23 juin 2025 à 11h30, GetAccept & Waalaxy t’embarquent pour une table ronde 100% terrain.

→ L’objectif : cartographier l’intention d’achat sans alourdir ton process.

Tu verras comment :

→ Identifier les bons décideurs dès LinkedIn,

→ Suivre les signaux d’achat sans rien saisir manuellement,

→ Raccourcir ton cycle de vente avec une stack légère et efficace,

Si tu veux closer plus vite, avec moins d’effort : ce rendez-vous est pour toi.

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Ils sont nés à San Bernardino, dans un petit drive sans prétention. Aujourd’hui, ils servent 75 burgers par seconde, sur tous les fuseaux horaires.

Et pourtant, leur plus gros succès… ne se mange pas.

McDonald’s, c’est l’histoire d’une chaîne de fast-food devenue un géant de la pierre. D’un clown jaune devenu propriétaire du monde.

Et pendant que tu commandes ton menu, eux encaissent ton loyer.

→ Aujourd’hui, je te donne les 4 techniques qui ont permis à McDonalds de devenir, un empire.

Technique n°1️⃣ - Le combo magique « Franchisé + Proprio »

Avant de servir son premier Big Mac, McDo a planté un panneau “à vendre” 🏠.

En 1956, Harry Sonneborn (le CFO le plus visionnaire que la junk-food ait connu) souffle à Ray Kroc une idée simple :

“On achète le terrain, on construit, et on loue aux franchisés.”

Boom : quelques burgers plus tard, la McDonald’s Franchise Realty Corp naît en 1965, et la chaîne devient surtout : un bailleur XXL. 🏢

Aujourd’hui, 95 % des restos sont franchisés, mais le siège encaisse chaque mois un joli chèque : autour de 242 k de dollars de loyer annuel par adresse US, pour un investissement initial moyen de 2,3 M $ (hello le ROI à deux chiffres 💸).

Résultat : 37,7 milliards $ d’actifs immobiliers, soit 99 % du bilan.

Oui, Ronald détient plus de m² que de recettes de sauce secrète. 🤐

Pourquoi c’est (très) malin ?

Recettes blindées : que la vente de nuggets flambe ou pas, le loyer tombe chaque 1ᵉʳ du mois.
Effet de levier : ces cash-flows financent la nouvelle vague de restos sans lever un centime.
Moat de béton* : tu veux t’installer au rond-point qui cartonne ? Too late, McDo a déjà les clés.

💡*MOAT : c’est une protection concurrentielle : c’est tout ce qui rend ton business difficile à attaquer par les concurrents, c’est ton avantage concurrentiel ultime.

Dans le cas de McDo, c’est la combinaison de ses emplacements premium qu’il possède (et loue), de ses loyers récurrents et de sa puissance de marque : un trio qui décourage tout rival de venir s’installer sur le même carrefour ou d’égaler sa rentabilité.

🧠 Côté cerveau, c’est encore plus croustillant :

En verrouillant les coûts fonciers, la marque maintient des menus à prix doux et joue sur le biais d’ancrage : un « Best-Of » à 9 € devient ton repère mental → tu perçois tout le reste comme abordable.

→ La psychologie, c’est l’arme secrète en marketing. Tu n’y connais rien ? Pas de soucis, on t’a donné les 5 biais cognitifs à absolument connaître pour devenir le roi du pétrole. (enfin presque 🥶)

Et en squattant les axes ultra-fréquentés, les restaurants s’affirment comme de véritables repères urbains familiers. Ça renforce la confiance et ça déclenche la visite instinctivement.

Pour voir comment la même logique de franchise propulse d’autres enseignes, je t’invite à aller voir notre vidéo YouTube sur BasicFit. Pour eux aussi, leur business model repose sur la franchise. Et c’est grâce à ça qu’ils vont devenir n°1 du coaching, sans coachs.

Bref, derrière le burger, il y a surtout une brique. Et c’est elle qui nourrit l’empire. 🍔

Technique n°2️⃣ - L’art (très) calculé du spot parfait

Impossible de rater un McDo : c’est voulu, millimétré… et méchamment efficace. 🍔 (rien que cet emoji burger me fait penser à McDo alors que ce n’est qu’un… burger).

Avant même de parler cornichons, les équipes “Real Estate” de la marque dissèquent chaque mètre carré de bitume : trafic routier heure par heure, flux piétons, densité de bureaux, proximité d’écoles, tout y passe.

Résultat ?

Ils visent ces parcelles nichées à l’angle des grands axes (autoroutes, ronds-points) ou collées à un centre commercial, un aéroport, une gare… Bref, là où l’œil (et donc le portefeuille) ne peut pas les ignorer.

Leur campagne de publicité pour nous montrer qu’ils sont partouts.

Une fois la parcelle verrouillée, le drive-thru* devient la star : jusqu’à 70 % des ventes dans certaines zones US proviennent de la file de voitures. 🤯

🔄 Plus la boucle tourne vite, plus le foncier prend de la valeur, et plus le loyer payé par le franchisé gonfle les marges du siège.

Mais le vrai génie, c’est l’effet psychologique 🧠 :

Exposer chaque jour au même M jaune planté sur ton trajet boulot-maison, tu finis par enregistrer l’adresse dans ton GPS mental. (Merci le biais de simple exposition 👋🏻)*

💡Le biais de simple exposition : plus on est exposé -même brièvement et sans y prêter attention- à un stimulus (logo, jingle, visage, marque…), plus on a naturellement tendance à l’aimer ou à lui faire confiance.

Les sociologues parlent de place attachment : plus un lieu devient familier, plus tu lui fais confiance et plus tu y reviens.

Starbucks a popularisé cette idée sous le nom de “troisième place” - et si tu as zappé notre décryptage complet, je t’invite à lire l’édition “*4 stratégies qui ont propulsé Starbucks n°1 de son marché”* pour tout comprendre. ☕️

McDo, lui, pousse le concept encore plus loin : il plante LA borne de ralliement de ta ville, celle qui sert de point de repère (“on se retrouve au McDo du rond-point ?”).

Cerise sur le sundae (je sais, elle était bien) :

En s’implantant à des carrefours ultra-visibles, la marque augmente son “share of mind”, c’est-à-dire l’idée qu’elle te vient spontanément en tête dès que l’envie de fast-food pointe le bout de son nez. 🛣️

Et comme chaque nouveau spot prive la concurrence d’un emplacement premium, McDonald’s consolide un peu plus sa forteresse foncière. 🏰

Autrement dit, derrière le clown Ronald se cache un maître urbaniste : chaque carrefour conquis, chaque rond-point rouge et jaune, c’est une part de marché engrangée avant même d’avoir vendu un seul Big Mac. 😉

Technique n°3️⃣ - Le “sale-leaseback” : quand McDo revend sa maison… mais garde les clés

Imagine : tu revends ton immeuble au prix fort, tu touches l’argent tout de suite, mais tu restes dedans avec un bail béton de 20 ans.

C’est exactement ce que fait McDonald’s avec le sale-leaseback. La marque cède le terrain à un investisseur (généralement un fonds ou un épargnant fortuné), puis signe dans la foulée un bail long terme.

Résultat :

Du cash frais pour ouvrir ou rénover d’autres restaurants,
Zéro changement côté client : le Big Mac sort toujours aussi chaud, seul le nom sur l’acte de propriété change.

🫱🏻‍🫲🏼 Un deal qui résume tout :

En Floride l’an dernier, McDo a vendu une parcelle à peine plus grande qu’un terrain de basket pour un peu plus de trois millions de dollars. 🏀

Le nouvel acheteur, attiré par la sécurité du loyer McDo, accepte un rendement sous la barre des 4 %. Bref, le signe que le logo jaune est perçu comme ultra-solide.

Pourquoi les investisseurs se bousculent ?

🔹 Sécurité XXL : C’est le bail “triple net” → c’est le franchisé qui règle taxes foncières, assurance et entretien ; McDo perçoit un loyer 100 % net de charges.

🔹 Rendement stable : un loyer prévisible et indexé : une source de cash régulière, bien au chaud, pendant que les taux d’intérêt jouent les montagnes russes.

🔹 Prestige de portefeuille : posséder un McDo, c’est la carte “case sûre” du Monopoly.

Ce que ça change pour McDo :

Sans alourdir sa dette, la chaîne libère du capital pour son plan Experience of the Future : bornes digitales, double drive, zones cosy, etc.

Autrement dit, elle transforme des briques “dormantes” en machines à upsell, pendant que l’investisseur encaisse un loyer quasi sans risque.

Bref, McDo fait tourner le Monopoly à son avantage : il vend la rue, empoche l’argent, mais continue d’y poser ses hôtels.

Et toi dans tout ça ? Tu continues de profiter de restaurants flambant neufs. ♻️

Technique n°4️⃣ - Experience of the Future : quand chaque m² se transforme en machine à upsell 🚀

McDo ne se contente plus d’un comptoir ; il a relooké ses restos en parcs d’attractions à burgers.

Depuis 2018, le programme Experience of the Future a déjà touché 13 000 restaurants rien qu’aux US : kiosques tactiles, doubles files de service au volant (le fameux drive-thru où tu restes dans ta voiture), zones cosy façon coffee-shop, prises USB à gogo, etc.

🇫🇷 Et la France n’est pas en reste non plus ! Entre le service à table, les McCafés et leurs macarons, ou le logo vert pour une image plus saine, on sent que l’Hexagone est le 2ème marché mondial du géant US.

Le tout financé par plus de 6 milliards dollars d’investissements interne mais aussi, épaulés par la contribution obligatoire des franchisés. 👀

Le pari rapporte vite : les unités Experience Of The Future affichent +2 à +4 % de ventes comparables versus l’ancien format, grâce à un panier moyen qui grimpe et à un drive-thru plus rapide (jusqu’à 70 % des ventes US passent par cette file).

Pourquoi ton cerveau adore ? ❣️

Kiosques = moins de “douleur de payer” : tu valides toi-même, tu rajoutes un Sundae culpabilisant (mais personne te voit, et personne ne te juge).
Illusion de contrôle : personnaliser ton McFlurry te donne le sentiment de créer ton menu (→ ticket moyen +20 %).
“Atmospheric influence” : lumière chaude + fauteuils lounge = tu restes plus longtemps, donc tu consommes plus.

Et l’effet réseau est canon : un resto modernisé attire plus de clients → chiffre d’affaires et loyer montent → investisseurs et franchisés veulent encore plus de relooking.

→ La boucle parfaite pour un bailleur qui vend des burgers. 🔄

TL;DR

Burgers ? Juste l’odeur ! Le vrai business de McDo tient en trois briques :

1️⃣ acheter la terre,

2️⃣ louer les murs,

3️⃣ réinvestir le cash pour te faire commander un Sundae de plus.

Résultat : chaque Big Mac vend (un peu) alors que chaque mètre carré rapporte (beaucoup).

Moralité : tu peux changer la sauce, refaire la déco ou doubler la file au drive-thru… tant que tu possèdes l’adresse, tu tiens la planche à billets.

En bref : si tu veux bâtir un empire, pense plus à Monopoly qu’à mayonnaise. 🍟

J’espère que cette édition t’a plu, si c’est le cas, lâche un petit 💙 pour soutenir notre travail.

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À bientôt dans Supernova ☄️